炒作烟雾和热空气使新加坡房地产蒙上阴影

中央即将到来的住宅项目的销售画廊新加坡7月开业,超过4,000名准购房者涌入展厅,第一眼看到毛绒发展。

该项目是One Pearl Bank,位于拥有99年历史的租赁地点,曾经是标志性的马蹄形珍珠银行公寓的所在地。它将成为狮城中最高的住宅物业之一,于2023年建成,拥有一览无余的城市天际线景观。

在预览之后,开发商CapitaLand透露,销售的第一个周末,购房者购买了160个单位 - 占200个单位的80% - 每平方英尺2,400新元(1,741美元)。

例如,这个单卧室公寓的价格至少为527平方英尺,约为126万新元(900,000美元)。6月份,香港岛一个646平方英尺的单位平均成本为11.1百万港元(195万新元)。

嘉德置地(CapitaLand)大肆宣扬One Pearl Bank为“新加坡中部地区迄今为止最畅销的新品发布会”。但仔细看看数字会显示出不同的画面。

这些交易仅占774个单位开发项目的20.7%。相比之下,就在一年前,在推出最新一轮降温措施之前,大多数项目的开放周末销售额通常占全部项目的三分之一。

新加坡政府近年来推出了各种措施 - 从较低的贷款限额到为投资者和开发商提高税收 - 以驯服房价,这些房价在2010年初飙升。

虽然市场的乐观情绪继续泡沫 - 私人房地产市场指数上涨支撑,最新数据显示已上升至五年来的最高水平 - 一些房地产顾问Ku Swee Yong认为乐观情绪是错误的。他说:“我听起来像是最负面的反新加坡财产人士......但其他指标看起来并不那么积极。”“这个市场上有过多的炒作,烟雾和热空气。”

换句话说,自2010年初红潮以来新加坡房地产市场陷入困境可能会进一步拖累,受供应增加,租赁市场放缓和经济增长前景黯淡的影响。

房地产代理商CBRE的新加坡和东南亚研究主管Desmond Sim也对新加坡房地产市场的嗡嗡声有所保留。

“现在很难说市场很热,”他说。“有些月份可能比其他月份推出更多。如果下个月没有发布,那么销量就会很低。更重要的是要注意供应继续强于需求。自2017年6月以来,没有任何项目售罄。“

截至第二季度末,未来几年共有50,674个未完工的私人住宅(不包括行政公寓,私人开发商在政府补贴土地上建造的门控开发项目)进入市场,其中33,673个单位是流拍。6月份新加坡政府甚至决定在2019年的剩余六个月内通过政府土地出售减少私人住宅单位的供应量。

与此同时,取消抵押品赎回权或抵押贷款违约率一直在上升。根据房地产咨询公司高力国际(Colliers International)自2008年以来的数据,拍卖的房产数量,包括重新上市,在今年上半年达到创纪录的778个。这比前六个月增长了23%,比一年前同期高出71%。

在778个上市公司中,有362个是抵押贷款人 - 主要是银行在住宅和零售行业取消抵押品。分析师将取消抵押品赎回权的上升归咎于过去两年政府出台的更严格的贷款规则,这种情况因租赁市场的疲软而加剧。