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股份单位在阶层发展中的意义-第二部分

2019-11-12 09:33:54来源:

在本文的第二部分中,大律师公会的转业实践委员会成员分析了上诉法院在Muhamad Nazri Mukamad诉JMB Menara Rajawali&Anor案(JMB Menara Rajawali&Anor)中的最新裁决,该裁决裁定联合管理机构(JMB)无法为分层建筑物中的不同类型的包裹单位确定不同的费用率。

支付维护公共财产的

费用阶层所有者支付费用时,实质上是维护公共财产的状况良好。共有财产是指不属于任何包裹且由两个或两个以上包裹的占用者使用或能够使用或享用的大部分开发区域。换句话说,地层所有者不为维护自己的包裹而付费,而是维护所有包裹之外的区域。

地层所有者实际上并未使用或享用其包裹外的这些区域这一事实无关紧要。地层财产所有权中的一个重要概念是,公共财产是对所有地层所有者的利益,除非部分公共财产根据1985年《分层所有权法》(STA)和2013年《分层管理法》(SMA)的规定,被指定为有限公有财产,是两个或多个地块的分层所有者的专有利益。

在一块土地上的开发区域中,只能有一个公共财产,无论该公共财产是否位于阶层所有者地块所在的建筑物中,或者位于建筑物的另一块或另一部分中相同的开发区域。

例如:

>包含停车场整个楼层的包裹可能在包裹内没有任何共同财产,但结构梁和柱除外,但整个楼层停车场包裹的地层所有人不仅要支付维护结构梁或柱的费用,在他整个包裹的外部,也用于维护公共财产。

>整栋办公大楼的地块中可能没有任何公共财产,但建筑物的结构元素除外,但是办公大楼的地层所有者必须支付在办公大楼外维护公共财产的费用。

>在包括零售和住宅地块的混合开发中,零售地块的所有者必须为维护零售部分的公共财产和住宅部分的公共财产而支付费用,因为只有一个公共财产。

与股份单位成比例的收费

如本条款第一部分所述,股份单位决定分层所有者应支付的金额,应按每个包裹的股份单位成比例确定应付金额。如果尚未发行分层标题,则将股份单位称为“已分配的股份单位”,而在发行分层标题时,将其简称为“股份单位”。

关于确定费用的方式,有助于审理上诉法院在2018年3月21日交付的Equiti Setegap Sdn Bhd诉Plaza 393 Management Corporation(Plaza 393)中的判决。法院裁定,除以股份单位方式之外,确定向管理基金捐款的数额的任何依据都将违反STA(现已废除)的第45(3)(b)条,因此是非法的。鉴于管理公司(MC)不能超出STA的规定行事,因此以平方英尺为单位收取的费用符合大会通过的决议这一事实并不重要。现已废除的STA的第45(3)(b)条规定,MC可以按其各自份额的份额比例向所有人征收会费。

作者认为,尽管上诉法院在393号广场做出的判决是关于STA的规定的,但基于任何其他方法的关于收费违法行为的判决仍适用于SMA,因为STA中使用的措词和在SMA中相似。

JMB可以征收不同的税率吗?

2019年10月14日,上诉法院在Muhamad Nazri Mukamad诉JMB Menara Rajawali&Anor案中裁定,JMB可能无法确定不同类型包裹的不同收费率。在做出决定时,法院考虑了SMA的第21(2)(a)条,该条授权JMB按照其各自包裹的分配份额比例向包裹所有人收取费用,还有第25(3)条规定联交所将不时根据所分配的股份单位确定应支付的费用金额。

法院面临的主要问题是,JMB或联合管理委员会(JMC)可能会决定住宅包裹的价格为每股2.80令吉,而停车场包裹的价格为1.68令吉。作者完全同意上诉法院在JMB Menara Rajawali中对现有法律的解释中的裁决。法院给出的理由可归纳如下:

>在为住宅用地和停车场用地分配分配的份额单位时,已考虑了权重系数,因为对停车场用地的加权系数较小;

>对住宅用地和停车场用地征收两种不同的费率,这与SMA第21条和第25条中的“按比例分配”的含义不符;

>鉴于已在计算停车场包裹分配份额单位时采用了权重系数,因此在确定收费和收费率时降低停车场包裹率将是不公平,不公平和歧视性的做法。计算以公平考虑为前提;

> STA和SMA都制定了全面,透明,公平和统一的制度来分配和计算每个包裹的份额单位;和

> SMA第21条和第25条仅授权JMB根据分配的份额单位确定并确定适用于所有类型包裹的单一收费率。

上诉法院在JMB Menara Rajawali的裁决收到了来自不同行业利益相关者的不同反应。但是,必须牢记:

>法院的职责仅限于解释SMA中使用的词语并使其生效;

>在使用的语言清晰明确的地方,法院的职能不是以其认为合理的方式改写SMA,并且法院无权填补所披露的任何空白;和

> SMA未明确或暗中授权的内容应视为禁止。

因此,就JMB进行地层开发管理而言,法律明确无歧义,即“一刀切”。作者认为,议会无意赋予JMB权力,对不同类型的包裹征收不同的税率,或指定有限的共同财产以供某些阶层的所有者专有使用。可能是以下原因:

>在SMA的一般立法计划中,JMB仅在MC成立之前的过渡时期内使用;

>在同质的住宅开发区中,仅当开发商签发了其地块的地契所有权后,开发商才能将其空置所有权移交给地层所有者,因此不再有JMB,因为MC会成立;

>在一个包含住宅组成部分的混合开发中,当为住宅组成部分发布地层所有权时,不可避免的是,同时也应发布临时地块的地层所有权或临时地层所有权,而MC将会进入存在,除非居住部分形成发展的最后阶段;和

>在仅由商业组成部分的开发项目中,可能仍需要建立JMB,但是必须推动开发商或土地的原始所有人尽快申请地块地契。

可能需要更改法律

。作者认为,JMB Menara Rajawali的上诉法院没有犯错。如果有的话,就是法律不照顾阶层所有者的不同利益而犯了错误。如果是这种情况,那么行业利益相关者应与相关部门合作并说服适当的主管部门更改法律,例如:

>如果“第一附表”公式或STR中的公式的权重因子不足以迎合现代和复杂的混合开发,而位于某个特定组件中的公用设施比位于其他组件中的公用设施需要更多的维护,然后在分配股份单位时应考虑其他权重因素;

>允许开发商在出售包裹之前指定有限的共同财产或允许JMB这样做;

>尽管将按股份单位比例收取费用,但允许开发商或JMB对不同类型的包裹征收不同的费用率;

>在施加不同的费率时,应在SMA中规定要考虑的特定标准和因素,以防止被某些阶层的所有者滥用;要么

>为了使MC可以更轻松地向适当的机构提出申请,以修改经认证的分层计划中由PTG在“层级所有权规则”中的公式之前分配的股份单位,如果MC可以表明已如此分配的股份单位现在不再公平。

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